紀小安的包租公人生

（照片引用自苦勞網：https://www.coolloud.org.tw/node/86466）

上回總統大選前，蔡總統高喊達成「居住正義」，把調高不動產持有稅、大量興建社會住宅當成最主要的居住政策，

以及解決高房價的解藥。新政府執政以後，稅金是調高了，但社會住宅卻蓋沒幾間，現在不僅房價仍然很貴，就連租金都漲到不像話。

以前，民眾是抱怨房子「買不起」；現在，不只買不起，竟然也快「租不起」了。到底市場發生什麼事，導致租金一路水漲船高不回頭？

（本圖來源：http://www.twoeggz.com/news/10417015.html）

四大關鍵　房租狂飆

關鍵一：房屋稅、地價稅雙漲，稅金轉嫁房租。
關鍵二：「以租代買」風潮盛行，租賃需求居高不下
關鍵三：租金補貼成為推高租金的小幫手。
關鍵四：租屋市場出現「跟漲效應」。
（❤️❤️❤️我要看更多關鍵❤️❤️❤️）

三要三不要　收租沒煩惱

要穩定、要在市區、要買有附加價值的房子。

要穩定，是指房東出租時應把「穩定收租」當成最高守則（店面除外），如果遇到一組收入正常、按時繳租、生活習慣良好的租客，租金就沒必要跟進調漲。因為一旦調漲，原本租客可能不再續約，而新租約雖然每月租金高了一、二千，但人好壞卻無從預料。

如果貪圖高額月租金而不斷漲租，房屋空置期會增加，房客來來去去更難掌握，如果遇到髒亂、或是不按時繳租的房客，其實房東賺不了更多，反而要花費更多心力，實在得不償失。

另一種穩定，則是指穩定的社區管理品質。很多包租公手上有十幾間房子，平常很難顧到每一間的狀況，所以要買在管理品質好的社區，而且跟管理員打好交情；如果房客行為怪異、在社區風評不好，就能透過管理員私下得知訊息，更能掌握出租現況。

要在市區。市區的房子雖然比較貴、投報率較低，但卻是進可攻、退可守最好的選擇。

因為市區房屋租賃需求高，只要房租合理，就不怕租不出去；容易出租就代表空置期會比較短，空置期短則租金收入高。出租屋位在市區還有許多好處，一來是房子保值性高，若房東有資金缺口、或是房子不再租人，房子也能賣個好價錢；二來是萬一變凶宅，願意接手的人也較多，不像郊區的凶宅乏人問津。

要買附加價值的房子，例如附家具、附裝潢、或附租約的房子。一般來說，有附家具的房子，每個月租金都會比空屋至少高出二、三千以上，所以買附裝潢和家具的房子，會比毛胚屋、或者空屋來得好。

＝＝＝（怎麼達成三要？？？？ http://bauzugon.richark.com.tw/a517 ）

三不要：不要大坪數和豪宅、籌碼不要集中、不要違法。

不要大坪數和豪宅：
有二大理由，第一個理由是租金總價高，能租得起這種房子的人少，而且往往要委託仲介招租、找尋房客。客源少的話，空置期容易拉長，而委託房仲招租，通常要付一個月租金作為報酬，收益就會減少。

第二個理由，是因為台灣豪宅投報率長年偏低，年投報大約只有一％，但一般房型投報率多在二％到三％不等，豪宅收益慘不忍睹。台灣豪宅投資的契機在於房市多頭時漲幅大、增值空間高，但若在空頭或租賃市場，豪宅並非好的投資物件。

籌碼不要太集中，
把雞蛋全放在同一個籃子裡。例如「全押寶小宅」，雖然小坪數投報率好、容易出租，但會租小坪數的人往往是單身、情侶、頂客族；這類族群並不是不好，而是「穩定性」較不足，比一般正常家庭更容易發生自殺、或者他殺等意外，所以有的建商在規劃小宅建案時，不會配置瓦斯爐與管線。

是不要違法
例如違建隔間出租，或是貪圖高額租金作日租套房。或許日租套房和違建隔間出租能賺到更多錢，但這是「走在鋼索上賺錢」，一旦發生意外或是被政府查到不法情事，那賺的恐怕不夠賠，不能等閒視之。

總而言之，縱使現在租屋市場火熱，但當包租公最好不要太過短視近利，在追求高租金、高投報之餘，還是要注意一下可能面臨的風險，出租事業才能做得長遠。
（更多合法撇步：包租公養成班）

本文摘自 2018 年 4 月 5 日出刊之《住展雜誌》432 期專題報導單元！